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觀點(diǎn)網(wǎng)訊:2月17日,北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司發(fā)布關(guān)于對(duì)上海證券交易所監(jiān)管工作函回復(fù)的公告。

觀點(diǎn)新媒體獲悉,首開(kāi)股份于近期收到上海證券交易所上市公司管理一部《關(guān)于對(duì)北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司業(yè)績(jī)預(yù)告相關(guān)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函》,其中要求首開(kāi)股份結(jié)合土地獲取成本、建安成本、房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等因素以及同行業(yè)可比公司情況,說(shuō)明公司毛利率大幅下滑的原因及合理性,是否存在進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)或風(fēng)險(xiǎn)。

首開(kāi)股份回復(fù)表示,公司毛利率變化與行業(yè)代表性企業(yè)、同行業(yè)可比公司相比具有一致性。2022年項(xiàng)目毛利率下降有兩方面主要原因:一方面房屋實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不及拿地時(shí)預(yù)期售價(jià),另一方面本期結(jié)利項(xiàng)目獲取土地主要集中在地產(chǎn)市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)期的高溢價(jià)地塊,土地成本偏高。據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年公司結(jié)算項(xiàng)目中,部分項(xiàng)目拿地較早,土地成本占收入比例(地貨比)為33.74%,相比2022年公司主要結(jié)利項(xiàng)目(占結(jié)利收入的90%)綜合土地成本占收入比例(地貨比)高達(dá)53.04%。建安成本相較土地成本對(duì)毛利率影響較小。

關(guān)于地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)提減值準(zhǔn)備,首開(kāi)股份表示,報(bào)告期內(nèi)公司預(yù)計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備6-8億元,主要是對(duì)廈門(mén)九瓏岸項(xiàng)目計(jì)提準(zhǔn)備4億元。

廈門(mén)九瓏岸項(xiàng)目位于廈門(mén)市同安區(qū),于2017年9月通過(guò)土地拍賣(mài)形式取得,土地價(jià)款21.9億元,總建筑面積10.8萬(wàn)平方米,其中地上計(jì)容面積7.5萬(wàn)平方米,樓面地價(jià)近3萬(wàn)元每平方米。項(xiàng)目于2018年三季度開(kāi)工,于2022年下半年竣工,現(xiàn)處于現(xiàn)房銷(xiāo)售階段。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,廈門(mén)新房售價(jià)最近兩年出現(xiàn)持續(xù)下滑,購(gòu)房者觀望情緒強(qiáng)烈,廈門(mén)公司為加快資金回流,下調(diào)了銷(xiāo)售價(jià)格。按照目前預(yù)計(jì)售價(jià)測(cè)算,本年需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4億元。