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兩年間，物業股的命運從波峰跌到谷底。
2020年，物企批量上市，且成了資本市場的當紅炸子雞。年內，七成個股上漲，最火爆的個股市盈率近兩百倍。
(資料圖片)
于市場情緒高漲時，物業公司通過IPO和高位配股，獲得大量資金，或用以發展社區電商等社區增值服務，或用來吞并中小型物業公司，以提升規模和排位。
IPO讓一批手持股權的物業高管晉升富豪。2020年，第一服務控股（2107.HK）張鵬持股市值一度過億，和泓服務（6093.HK）劉江持股市值4.86億，南都物業（603506.SH）韓芳28年奮斗換來16億身家……
碧桂園服務總裁李長江也體會到了前所未有的財富風速，一下變成了億萬富翁。2020年內，李長江5次減持公司股票，累計變現金額超過1.3億港元。
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近一年來，物業股“退燒”。據國金證券統計，截至2022年8月31日，國企物管公司、民企物管公司且關聯房企公開債未展期、民企物管公司且關聯房企公開債已展期這三類公司的滾動市盈率平均值分別為25.7倍、12.4倍和4.2倍。
同時，伴隨著地產不景氣，物業公司的地產關聯業務大幅縮水。大量物業公司被擺上貨架，遑論拿資金去收并購。失去了外部拉動力的物企，正在尋找新的增長極，提高自身造血能力。
物管企業急剎車
物業的原始形態為“四?！?，即保潔、保綠、保修、保安服務，是沒啥技術含量、又沒溢價空間的辛苦活兒。
“物業公司收投資人錢的能力遠大于收客戶錢的能力?！?020年9月，萬科物業CEO朱保全曾在行業大會上調侃稱，“到底是一群勞動者干出了令高智商樂得出錢的行業？還是一群高智商投資人投出了一個不為人知的故事？”
然而，當物企批量上市時，個個拿出了亮眼的增速。這主要源于物企將大量多元化業務整合進了公司業務范疇，或者依靠大舉收并購拉動增長。
上市物企的業務板塊普遍包括：物業管理、業主增值（社區增值）和非業主增值服務。其中，物業管理毛利率低，社區增值服務普遍未成氣候，而非業主增值服務則打包了大量地產公司高利潤的業務，對物企的財報數據形成重要支撐。
該部分業務多為從關聯地產公司的營銷中心承接過來的業務，如案場服務、前介服務、顧問服務、審圖等，與物企自身的造血能力不掛鉤。例如，2021年，濱江服務（03316.HK）的非業主增值服務貢獻了1.89億元的毛利潤，高過物業管理服務1.61億元的毛利潤，占公司總毛利的42%。
今年以來，部分房企開盤量減少，關聯物業股的業績“水分”被擠出。
據國金證券統計，2022年上半年，40家上市物管公司收入合計941億元，同比增長30%，相較去年同期54%的增速有所放緩。今年上半年有4家物業公司收入同比下滑，這是物業板塊首次出現收入下滑的現象。上半年的歸母凈利潤合計99億元，同比下滑7%。
其中，關聯房企公開債已展期的民營物管公司，2022年上半年歸母凈利潤同比增速中位值為-84.2%。這一降幅主要因為關聯房企經營狀況不佳，導致物企的非業主增值服務業務收縮，以及應收賬款減值大幅增加。
數名一線物業人員對時代財經表示，今年來公司項目減少，通過調崗或者變相降薪，來使員工主動離職。
另一方面，靠收并購拉動增長的法子也行不通了。大量物企被擺上貨架，以求回籠資金為地產公司“補血”，遑論拿出資金去收并購。此時行業內僅有國央企背景的物企以及私募基金具有抄底物業股的實力。
據中指數據統計，2019年至2021年，物管行業收并購事件的總交易金額急速增長，分別為30.2億元、106.1億元和362.5億元。
而截至日前，2022年物管行業已披露相關信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。
于行業低谷期，多家物企加大外拓力度，加強自身造血能力?！霸谖锲蟮脑鍪章窂街校冶容^看好商辦服務、公建服務、城市服務等，也就是為學校、醫院、城市等提供保潔、保綠等服務，也是物企相對所擅長的。”曾就職于華東一家頭部物業公司的王亮表示。
例如，2022年中報顯示，新城悅服務（01755.HK）和旭輝永升服務（01995.HK）均通過拓展非住宅在管面積，帶動了公司收入的增長。
社區電商“虛火”
“潮玩雙旦，最高直降1400元，立即搶購?！薄澳曦浌澥⒀玳_席，好貨提前買。”臨近年底，購物促銷信息開始充斥著物業APP。
物業管理此前多年作為房地產的附屬部門而存在。一朝被資本熱捧，在于其上附著的諸多想象空間：社區服務、健康醫療、科技智能、美居家裝等等。
保利物業（06049.HK）總經理吳蘭玉2020年底指出，此前兩年有十多家物業公司變更企業名稱，貼上新興概念。這些企業大致可分為兩派：一派是科技派，他們強調物業將是科技驅動的行業；另一派是生活派，稱要發展消費、健康、醫療、教育和養老等多維度的生活服務。
其中，社區電商幾乎成為了物業APP的標配。以旭輝永升服務的業主APP“永升活”為例，其線上商城包括了名優美酒、尋味專區、時令嘗鮮、糧油米面、廚房家電、家居生活等類目。
世茂服務（00873.HK）的APP“茂家”也顯示，其線上商場包含生鮮、家電等類目，不時還有“愛拼購”和“超值兌換”等促銷活動。
不止社區電商，物業公司的“科技+”業務一度如火如荼。2021年8月底，睿睿跟隨領導跳槽來到了某物業公司的科技子公司，漲薪20%。
睿睿在職的一年間，公司處于擴張狀態?！爱敃r產品經理有十來人，開發有三十多、四十多人。公司希望能達到一個產品經理配七、八個開發的配比，因為公司的業務線比較多?！鳖ｎr代財經表示。
據睿睿介紹，公司的業務范疇包括：面向業主的APP、面向員工的APP、市場拓展平臺、智慧停車系統，以及設備生產部門（包括小區人臉識別設備）等。
“IT業務整體比較燒錢。其中，社區電商相對比較燒錢，銷售類目比較少。設備生產部門比較有盈利點。”睿睿表示。
王亮就職的物業公司，其多元化業務包括社區電商、養老、托育、裝修、科技、電梯維修、城市服務等。
“各個業務形成‘賽馬’的機制，以專業團隊獨立運營，都在探索階段，各個業務均有發展規劃和經營目標。”王亮認為，有的新業務還在前期投入階段，可能還沒辦法覆蓋成本，這也是十分正常的。
王亮提到，公司組建了專門的業務團隊來做社區電商。“當然，有些業主可能更習慣去京東淘寶或者附近的超市買東西。但是物業也想賺這筆錢，不想浪費了業主資源，通過精選的商品，加上管家的服務，還是有一些銷量的。”
時代財經查詢多個物業APP發現，多數商品沒有購買記錄，少數商品只有個位數的購買記錄。
（文中受訪者均為化名。）