12月25-27日，由廣州市物業管理行業協會發起，聯合中國商業物業發展建設工作委員會、廣東省物業管理行業協會、廣州旭楊國際展覽有限公司共同主辦的“第三屆廣州國際智慧物業博覽會”（下稱“廣州物博會”）在廣州·廣交會展館盛大開幕。
在為期三天的廣州物博會上，中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜女士在12月25日廣州市物業管理行業協會專場上發布了2022廣州市物業管理行業發展研究報告，并在“多視角下的物業企業發展態勢高峰論壇”上以“理性回歸?行穩致遠”為題，分享了中國物業管理行業2022年回顧&2023年展望。
【資料圖】
2022廣州市物業管理行業
發展研究報告
一、廣州市物業管理行業發展現狀
?二十城綜合指數環比基本持平，同比略有上漲，廣州漲幅排名第六位
2022年12月，二十城物業服務價格綜合指數為1075.48，同比上漲0.08%，環比上漲0.01%。同比來看，二十城中，杭州、寧波、無錫、廣州等12個城市物業服務價格指數上漲，上漲城市數量較去年同期減少7個；北京、長沙、合肥等7個城市物業服務價格指數與去年同期持平；僅天津物業服務價格指數同比下跌。廣州市物業服務價格指數為1022.71，低于二十城綜合指數；環比上漲0.03%，漲幅排名第六位。
圖：2022年12月二十城物業服務價格指數
數據來源：中指數據CREIS物業版（點擊查看）
?廣州市物業服務均價為2.69元/平方米/月，在一線城市中排名靠后
2022年12月，二十城物業服務均價為2.52元/平方米/月。廣州市物業費均價2.69元/平方米/月，在二十城中排名第六。但在一線城市中，排名靠后，一線城市中，深圳均價最高，為3.87元/平方米/月；北京次之，為3.39元/平方米/月，上海為2.78元/平方米/月。廣州整體物業費水平還有提升空間。
圖：2022年12月城市物業服務均價（單位：元/平方米/月）
?物業費全國排名第六，滿意度得分位列第五位，質優價廉表現突出
2022年7月，中指研究院發布的《2022中國物業服務滿意度研究報告》中顯示，廣州的物業服務滿意度得分為83.5分，高于行業均值水平5.4分，在重點城市中位列第五位。
圖：2022年全國物業服務滿意度普查典型城市得分情況
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?信用建設：建立企業信用體系，促進行業健康發展
為推進物業企業信用體系建設，規范物業企業行為，促進行業健康發展，早在2019年，廣州市物協制定了《廣州市物業服務企業信用評價暫行規則》，以物業企業的管理面積、主營業務收入、業主滿意度、守信失信信息等方面作為評價標準，設定相應分值和記分有效期，最終由統計生成總得分，由市物協每月公布企業信用評價結果。
根據2022年9月公布的《廣州市物業服務企業信用等級評價》顯示，廣州珠江城市管理服務集團位居第一位，廣州凱云發展、奧園智慧生活服務(廣州)等企業并列第二名，前二十中不乏中海物業、萬科物業、保利物業、越秀物業等頭部企業。信用體系評價的開展，為行業發展樹立了標桿，對企業行為進行了規范，為業主選擇物業服務企業提供了參考。
圖：廣州市物業服務企業信用等級評價（第20220930期）
?行業規模：總在管面積4.15億平方米，商品住宅物業管理覆蓋率達到92.4%
截至上年末，廣州市現有存量項目共有約5712個，總管理面積約4.15億平方米，其中，住宅業態占比最高，為66.8%。2000-2022年廣州市商品住宅竣工面積約3億平方米，由此可得，廣州市商品住宅物業管理覆蓋率已經達到92.4%，如果考慮到老舊小區及其他非住宅項目，覆蓋率數據可能會降低，11個區中管理面積占比最高的是番禺區，高達28.25%。
圖:2021年廣州市物業管理行業管理面積業態分布情況
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圖:廣州市各市區管理面積區域分布情況(截至2022年6月30日)
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?經營績效：營收復合增長率22.12%，利潤總額復合增長率30.42%，均高于百強增速
近年來，廣州市物業企業營收總額及利潤總額均保持穩定增長。截至上年末，全市物業企業營收總額由2019年194億元增長至289.3億元。復合增長率22.12%。2019年全市物業企業利潤總額僅為9.7億元，2021年末，利潤總額增長到16.5億元，年復合增長率30.42%。均高于百強增速，證明廣州市的物業企業在質優價廉、高覆蓋率的同時，也取得了不錯的經營績效。
圖:廣州市物業企業營業收入情況
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圖:廣州市物業企業利潤總額變化情況
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?自治組織：業主大會覆蓋率42.7%，業委會覆蓋率達33.6%
自廣州市住建局重新修訂《成立業主大會工作指引》以來，全市業主大會成立數量增長迅速。截止2021年末，全市共有業主大會1479個，較上一年大幅增加485個，業主大會覆蓋率也隨之走高，首次突破40%。業主大會覆蓋率的提高，為營造業主、物業服務企業、政府三方共建共治共享小區治理格局打下了堅實的基礎。業主大會快速增長的同時，也帶動了物業管理委員會的發展，2022年上半年，全市成立了133個物業管理委員會，孵化了37個業委會，合計共成立170個業主組織。截至6月底，廣州市全市的業主組織共1169個，其中物業管理委員會535個、業委會634個，業委會覆蓋率持續上升，截止2022年6月底，全市業委會覆蓋率達到33.6%，呈現穩步提升的趨勢。
圖:2017-2021年廣州市業主大會數量及覆蓋率
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圖:2019.10-2022.6年全市業主委員數量及組建率
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?社會責任：奮戰抗疫前線，提供就業崗位，投入普法與抗疫活動
疫情大考下，彰顯企業擔當和家國情懷：2022年4月廣州市白云區突發疫情，廣州市物協會聞令而動，迅速組織物業企業，嚴格落實疫情防控措施，堅守奮戰在防疫一線，齊心協力抗擊疫情，充分體現廣州市物業行業責任擔當。
提供大量就業崗位：就業是民生之本。近5年來，全市行業從業人員數量增長了近5萬人，截至2021年底，全市物業行業從業人員達21.85萬人，同比增加0.85萬人。
物業普法宣傳進小區：為了宣貫《廣州市物業管理條例》及相關配套文件，廣州物協從2022年7月起至年底，在全市11個行政區、150個物業小區內設點開展“行業法規進小區，美好家園共建設——廣州市物業管理普法宣傳進小區”為主題的系列活動。
投入公益活動，承擔社會責任：廣州物協全年引導31家會員單位在滿足防疫要求前提下，投入約120萬元的建設資金，設置54個物業服務愛心驛站，解決快遞小哥等戶外勞動者休息難、飲水難、充電難、如廁難等問題，打通行業服務戶外勞動者的“最后一百米”，有效提升群眾獲得感、安全感、幸福感。
圖:2016-2021年廣州市物業管理行業從業人員數量變化
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二、廣州市物業管理行業發展趨勢
?“質優價廉”氛圍已形成，唯有“質更優”
企業通過優化標準、提供更有溫度的服務、加大智能化投入等方式，讓服務更加“質優價廉”。其中，智能化投入方面，2022年6月，廣州市物協與廣州市標準化協會聯合發布《住宅小區智慧物業服務評價標準》。廣州市多個智慧社區建設已初具成效，通過搭建數字化服務系統，整體效率能提升30%。如雅生活集團搭建“雅智聯”超級云平臺、保利物業搭建“保利芯智慧平臺”，均積極利用數字化賦能企業提質增效。
注:因碧桂園服務收購了富力等企業，很多業務分布在廣州，因此，將其納入研究范圍
?重視滿意度調研，提供讓客戶更滿意的服務
?提供更多延伸服務，打開局面，引領發展
企業將城市服務、多元化服務提升到戰略層面，同時，結合公司的資源優勢，深度融合業主需求，以高品質服務背書，打造增值服務產品+服務的一站式閉環體驗，提升服務品質。、
表:2022H1廣州市重點企業多種經營收入情況
?提供更多延伸服務：IFM業務或將成為廣州企業增長新引擎
IFM（綜合設施管理）作為一個綜合性的空間服務體系，本質上屬于“非核心業務外包”，是目前物業公司“多種經營業務”的有機整合與相互協同，近幾年，受到國內企業的高度關注，經預測，國內IFM市場規模在萬億元，空間廣闊。物企憑借整合空間、資產、人員的天然優勢，將在該領域大有作為。就實踐情況看，不同物企的戰略布局和服務內容存在較大差異，隨著競爭的加劇，物企應聚焦自身優勢構筑護城河。
表：廣州市重點企業IFM實踐
?遵守政策規范，緊跟政策走勢，在養老、紅色、老舊小區改造等領域占得先機
廣東省相關部門政策，涵蓋養老服務體系建設、紅色物業試點、老舊小區改造、典型案例推廣、物管專項整治等方面。自《廣州市物業管理條例》出臺以來，相關部門積極落實出臺了一系列管理辦法、服務標準和操作規范，對行業的專業化、制度化發展起到了促進作用。
表:2022年廣東省物業管理行業相關政策匯總
表:2022年廣州市物業管理行業相關政策匯總
中國物業管理行業
2022年回顧&2023年展望
一、回顧2022
?規模：行業規模仍在持續擴張，但增長速度有所放緩
2022上半年港股上市物企在管面積均值約1.16億平方米，同比增長26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長16.61%。而去年同期數據顯示，港股上市物企在管面積、合約面積同比增速分別為38%、27%；2021全年港股上市物企的在管面積、合約面積同比增速分別為44.3%、37.6%。可見2022年港股上市物企規模擴張的速度整體有所放緩。
圖：2019年-2022H1港股物業服務上市公司在管面積及合約面積情況
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?多經：多種經營收入正增長，但占比下降，因企制宜有取有舍
2022年，物業企業繼續在多種經營領域的進行探索，上半年上市企業多種經營總收入均值約為7.64億元，同比增長25.87%；受關聯方影響，導致非業主增值服務收入減少，進而導致多種經營收入占比下滑：由2021年6月30日的43.42%下滑到2021年底41.04%，進而下滑至2022年6月30日的38.50%。
經歷疫情洗禮，物業企憑借與業主的深度互動，強化了彼此聯系，正在系統梳理和分析業主的真實需求，結合自身資源稟賦，有取有舍，因企制宜。
圖：上市物業服務企業2021H1-2022H1多種經營收入及占比整體情況
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圖：部分上市物業服務企業非業主增值服務收入及占比
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?資本：國資企業更受青睞，IPO熱度下降，新增企業數量及融資額與2018年持平
二、展望2023
?實現有質量的增長：收并購主體相互認識更深刻，上市企業間并購增多
未來，企業擴規模仍將持續，但整體增速將有所放緩，2022年上半年港股上市物企在管面積、合約面積分別同比增長26.98%、16.61%，相較于去年同期，增速已經明顯放緩。考慮到新盤竣工體量下行、并購量減少等因素，物業服務企業正在由盲目擴規模向追求有質量的增長轉變，2023年，企業或將聚焦于服務品質提升、單盤盈利能力建設和品牌價值提升三大維度實現規模增長的提質增效。行業在經歷收并購熱潮后，買賣雙方對彼此的認識和了解更加深刻，并購更謹慎，性價比、業務的協同性、互補性、投后管理和長期盈利能力等多個方面都被考慮在內。目前上市物企數量較多，一些企業出現“掉隊”現象，另一方面，部分企業發展勢頭良好，“彈藥”充足，因此未來上市企業間的兼收并購案例可能會增多。
圖：物業服務企業實現規模增長提質增效的三大維度
?提供更具性價比的優質服務：提升密度與”四化建設“是關鍵
未來，物業服務企業要加快推進品牌“四化”建設：服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化，并以此來引領服務效率和服務品質提升。聚焦服務品質，通過建立標準化管理制度、運用智能化手段和引進專業人才等舉措，推動服務標準化和標準產品化建設；積極延伸服務鏈條，形成多元品牌組合，將產品形成品牌概念，增強品牌市場競爭力；積極響應客戶物質層面及精神層面的訴求，升華品牌價值。
來源：中指研究院整理
?城市服務處于增長期：現階段營收貢獻大于利潤貢獻
目前，城市服務入局者以綜合實力出眾的頭部企業及具備區域優勢的本地企業為主，企業切入賽道的方式整體可概括為合資合作、戰略合作、公開競標、投資收購等四類。2022年上半年世茂服務、雅生活服務、金科服務城市服務收入同比增速分別高達400%、302%、128%；更多企業仍處于加速布局階段。一方面，城市服務整體標的額不斷增大，2022年上半年，年單金額超過億元的標的達到153個，同比增長68%；另一方面，由于城市服務業務的毛利率低于物企整體毛利率，現階段城市服務對企業的營收貢獻仍大于利潤貢獻。
圖：截止2022年6月30日全國城市服務年化額超過1億元的大標數量
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圖：截止2022年6月30日港股上市企業、環衛企業及物企開展城市服務毛利率情況
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?方向差異：頭部企業戰略多元，中部企業注重擴規模，小型企業主打特色牌
?提升ESG發展水平：爭取綠色金融支持
物業企業不斷強化ESG發展，塑造社會擔當、低碳綠色、良好治理的形象，爭取獲得綠色金融支持，高效融資。
◆?物業行業ESG報告披露率高、及時性強，但外部鑒證缺乏
◆?物業上市公司ESG得分整體較高，社會指標（S）邊際貢獻最大
◆?公司治理（G）指標表現均衡，環境指標（E）整體分化大
◆?ESG得分與盈利能力呈正相關關系，已形成良性互動
◆?優秀ESG實踐有助于企業規模擴張，但在效率方面仍需改進
結語
近年來，物業管理行業迎來飛速發展的黃金時期，市場競爭格局不斷演化。在新的發展形勢下，物管企業逐漸回歸服務質量本質，專注服務能力提升。以公共服務為載體、以城市空間運營、產業支持發展、社區民生服務為主要業務領域。通過數字化賦能、智慧化手段，實現規模化、一體化運營，面向城市政府、企業、居民提供綜合服務。在物管行業高速高質發展的當前階段，廣州市物業服務企業不僅在系列指導性、支持性政策下穩健發展，還積極對接資本，借助資本力量擴規模、拓業務、升級和優化服務，為行業的發展起到積極的推動作用。