2022年以來，房地產市場維穩信號明顯，政策調整力度不斷加大，各地政府因城施策，但市場信心仍在修復當中。根據中指院監測，2022年3月，昆明主城區商品住宅供應35.0萬㎡，成交38.2萬㎡，市場量價同比大幅縮減。土地市場供需仍維持在低位水平，3月商品房用地供應規劃建面17.0萬㎡，成交規劃建面16.7萬㎡，供需同比降幅過半，成交樓面均價受去年低基數影響，同比增幅明顯。但從環比來看，昆明房地產市場出現止跌回暖信號。
2022年1-3月大昆明房企銷售業績TOP20
數據說明：房地產企業銷售數據統計是以2022年1月1日至2022年3月31日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS在昆明的銷售監測數據，并參考企業提供的相關數據，經課題組嚴格審核納入統計。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
2022年1-3月，昆明市房企TOP20商品房銷售金額為142.5億元，同比下降51.4%；銷售面積為121.0萬㎡，同比下降45.3%。銷售金額TOP3房企分別為俊發集團、碧桂園和萬科，均超過10億，其中俊發集團銷售金額達22.0億元，是區域銷售金額唯一超過20億元的房企，穩守區域榜首。TOP5房企銷售金額門檻超過8億元。從銷售面積來看，TOP3房企銷售面積均超9萬㎡，分別為俊發集團、碧桂園和云南省房，其中俊發集團銷售面積19.1萬㎡，領先優勢明顯。
▍全國政策關鍵詞：中央積極維穩，各地政策解綁
中央積極維穩房地產市場，各地紛紛刺激需求
表：2022年1-3月各地房地產寬松政策梳理
2022年以來，中央及各部委密集出臺各種政策措施，從支持合理住房需求釋放、防范化解房企風險、滿足市場主體合理融資需求、加大住房租賃金融支持、放寬預售資金監管額度等方面入手，積極穩妥推進房地產市場良性循環和健康發展。與此同時，各地政府靈活施策，對原有政策紛紛解綁，如放松限購、限售政策、降低首付比例、調整公積金政策等，注重刺激消費需求，其中，鄭州尤為明顯。據不完全統計，1-3月60余城發布房地產相關政策超百次，政策維穩信號強烈。
▍昆明市場關鍵詞：供需相當，量價齊跌，市場企穩
商品住宅市場供需基本持平，同比量價齊跌
圖：2021.01-2022.03昆明主城區商品住宅量價情況
2022年3月，昆明主城五區商品住宅供應35.0萬㎡，同比下跌近半，達49.6%，成交38.2萬㎡，同比下滑52.1%，但從環比看市場有轉暖跡象，供需出現明顯放量。1-3月，昆明主城五區商品住宅供應96.9萬㎡，同比下跌21.9%，成交99.0萬㎡，同比降幅達42.4%。從銷售價格來看，3月昆明主城商品住宅銷售價格為14586元/㎡，受產品結構性影響，環比略有回調，但與去年同期相比，下滑幅度較為明顯。總體來看，1-3月市場供需基本平衡，但供需總量較低，市場呈現量縮價跌局面，市場環境雖有企穩但仍有待繼續改善。
▍昆明土地關鍵詞：供需同比縮量，“零”溢價
商品房用地供需同比急劇縮量，市場持續低迷
圖：2021.01-2022.03昆明主城區商品房用地供需情況
2022年3月，昆明主城區商品房用地推出規劃建面17.0萬㎡，同比下降73.0%，成交規劃建面16.7萬㎡，同比降幅過半，達61.5%，但從環比看市場成交明顯回升。總體來看，1-3月昆明主城區商品房用地推出規劃建面36.9萬㎡，同比下降71.9%，成交規劃建面49.9萬㎡，同比下降27.0%。房地產政策雖有松綁，但政策效應尚未傳導至土地市場，土地供需仍低位徘徊，市場持續低迷。
成交樓面均價有回升，長期“零”溢價成交
圖：2021.01-2022.03年昆明主城區商品房成交樓面均價及溢價率
2022年3月昆明主城區商品房用地成交樓面均價為2928元/㎡，去年同期成交地塊由于位置及地塊性質原因，成交樓面均價較低，受低基數影響，今年3月成交樓面均價同比增長近兩倍，且成交樓面均價環比增幅同樣明顯。但是，從溢價率來看，企業受多重因素影響，拿地意愿不足，市場長期“零”溢價成交，土地市場萎靡不振。
商住用地成交盤點
圖：商住用地成交分布圖
2022年1-3月，昆明主城區共成交7宗商住用地。其中，官渡區成交4宗，成交規劃建面27.2萬㎡，占總成交的54.5%；五華區成交2宗，成交規劃建面18.3萬㎡；呈貢區成交1宗，成交規劃建面4.5萬㎡。
成交地塊中，官渡區關上街道辦事處KCGD2020-4-A2純住宅地塊由招商蛇口以13076元/㎡的樓面價摘得，為1-3月最高樓面單價地塊；官渡區六甲街道辦事處KCGD2021-1-A1純住宅地塊由德潤和綠城以4.9億元的總價聯合獲得，成為1-3月攬金最多的地塊。
小結
2022年經濟面臨下行壓力，房地產市場政策寬松力度空前，各地不斷因城施策，尋求市場恢復，但受疫情反復影響，消費需求延緩，市場反應未達預期。但是疫情過后，隨著社會經濟逐步恢復，“穩增長”政策持續推出，消費需求也將步入正軌，房地產市場仍可期待。