3月18日，遠洋服務控股有限公司（以下簡稱“遠洋服務”，股票代碼：06677.HK）發布2021年全年業績，公司合約管理規模邁入億方新臺階，市場化外拓成績亮眼，社區增值服務收入翻倍，各項核心指標高速增長。
2021年，遠洋服務實現營業收入2965.6百萬元，同比增長47%；毛利同比增長61%至824.8百萬元；凈利潤同比增長68%至441.3百萬元。從管理規模看，企業在管面積達73.5百萬平方米，同比增長62%。合約面積首次突破億方大關，同比增長49%，達105.9百萬平方米。
一、收并購與外拓顯成效，合約面積首破億方
截至2021年底，遠洋服務的在管面積為73.5百萬平方米，同比增長62%，2019-2021年復合增長率為35%；合約面積達105.9百萬平方米，同比增長49%，2019-2021年復合增長率為33%。公司項目遍及中國24個省、自治區及直轄市的78個城市，在管物業項目已達360個，包括239個住宅社區、41個商寫物業及80個其他物業，企業管理規模呈現穩健快速增長的良好態勢。
一方面遠洋集團的穩健發展為公司帶來持續優質的業務增量，同時公司市場化外拓與收并購表現不俗，公司合約面積成功突破億方大關，合約規模站上新臺階。收并購與市場化外拓合計貢獻新增合約面積3262萬平米，貢獻新增合約面積的87%。一二線城市合約面積占比85%。同時，區域密度增強效果顯著，北京和大連的合約面積同比提升47%及61%。從儲備管理面積來看，2021年遠洋服務儲備面積達32.4百萬平方米，同比增長26%，在合約面積中的占比達到31%，儲備充足。
圖：2019-2021年遠洋服務管理規模情況
數據來源：公司年報及業績公告&中指數據CREIS物業版（點擊試用）
從在管面積項目來源看，2019-2021年企業來自遠洋集團的在管面積占比呈逐年降低趨勢，第三方外拓項目的在管面積比重不斷提升，市場化外拓能力不斷增強。截至2021年底，來自遠洋集團的在管面積約為40.7百萬平方米，占總在管面積的55%，占比較2020年下降15個百分點；第三方外拓項目的在管面積達32.8百萬平方米，占總在管面積的45%，截至2021年底，來自遠洋集團與第三方外拓在管面積規模相近。2021年，遠洋服務在市場拓展方面表現強勢，公司完成對外拓展新增合約面積2496萬平方米，2019-2021新增第三方外拓合約面積年均復合增長率達527%。
圖：2019-2021年遠洋服務在管面積來源構成情況
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同時，遠洋服務堅持高質量收并購，完成標桿項目甌睿物業、未來和諧和大連正源的收購，收并購合約面積達766萬平方米，以提升區域密度為導向，布局高品質的住宅、商寫和醫療業態。
二、營收同比增長47%，社區增值服務收入增加149%
圖：2019-2021年遠洋服務營業收入情況
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2021年，遠洋服務實現營業收入2965.6百萬元，同比增長47%，較上年增速提高36個百分點，增長動能強勁。企業營業收入構成來源于三部分：物業管理及商業運營服務、社區增值服務和非業主增值服務。其中，物業管理及商業運營服務收入為1588.4百萬元，占比達53%，是第一大收入來源。社區增值服務收入及非業主增值服務分別為788.8、588.3百萬元，收入占比分別為27%、20%。其中，社區增值服務占比較上年提高11個百分點，公司收入結構持續改善。社區增值服務收入與非業主增值服務收入均保持較高的增速，社區增值服務收入同比增長149%，實現成倍增加，非業主增值服務同比增長60%，同樣維持在高位。
圖：2020-2021年遠洋服務各業務板塊收入及占比情況
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公司基于一二線優質的業主群體，將社區增值服務推向縱深，緊密貼合業主需求，主打業主不動產的保值增值以及提升業主生活便利性的服務產品，實現跨越式增長。2021年，公司在社區增值服務板塊聚焦經紀業務、美居服務、社區零售、社區空間運營四大主力業務。經紀業務收入同比提升533%至2.06億元，全年新開租售門店40家，項目覆蓋率達26%。租售成交額超過30億元人民幣。美居服務聚焦C端痛點，推出行業獨有的標準化產品矩陣，業務覆蓋新房拎包入住、老房裝修及適老化改造。致力于業主不動產的保值增值。社區零售收入同比提升2630%至1.27億元，公司持續洞察業主生活需求，從生活場景及客戶日常需求出發設計服務品類，上線“億家U選”線上商城，打造便利社區。社區生活通過知名品牌廠家經銷、原產地直銷、經銷特殊渠道合作等多種手段結合，打造差異化競爭優勢，為業主提供個性化和高性價比產品。社區空間資源，持續開拓點位資源，豐富社區空間，同時通過信息化系統建設提升管理效益。
圖：2021年遠洋服務社區增值服務板塊收入構成情況
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值得一提的是，遠洋服務入選住建部和北京市民政局社區養老試點單位。公司從需求調研中，總結剛需、高頻、有潛力的業務切入，設計“五心”服務產品矩陣，覆蓋居住、飲食、生活、娛樂和助醫五個維度的養老需求。未來，將利用試點先行優勢，爭取可持續運營扶持政策。同時，與母公司養老業務椿萱茂共同探索機構與社區養老的優勢資源互補模式。
在非業主增值服務方面，遠洋服務于2015年布局設施設備細分領域，并成立了專業公司——北京億洋樓宇時代科技有限公司。完成工程運維產品迭代，打造工程運維云平臺，抓住城市群建設、都市圈建設、新基建、舊改等政策導向釋放的工程運維機會，基于標準化的工程運維產品，對外輸出家庭維修、專業應急維修等服務。同時，公司與《北京冬奧會智能建筑建設標準》編制單位北京智能建筑合資成立應維科技，發揮雙方資源優勢，進一步加大智能化的應用，進一步提升運營效率，打造空間大腦，助力物業管理企業數智化轉型。
三、毛利與凈利增速均大幅提升
2021年，遠洋服務毛利潤和凈利潤分別實現824.8、441.3百萬元，同比分別增長61.3%、68.1%。受益于高毛利的商寫運營業務開展、增值服務板塊收入大幅提升以及公司收入結構的持續改善。同時，公司積極推進標準化及精細化管理，企業毛利潤與凈利潤增速均較2020年大幅提升，其中，毛利潤增速較2020年提高26個百分點，凈利潤增速較2020年提高40個百分點。
圖：2019-2021年遠洋服務毛利、凈利潤及增長情況
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從不同業務板塊的盈利能力看，社區增值服務是遠洋服務毛利率最高的業務板塊，雖然受到新冠疫情的不利沖擊，2021年社區增值服務的毛利率水仍保持在40%的高位。物業管理及商業運營服務毛利率與社區增值服務的毛利率均穩中有升，兩者都穩定在20%上下，公司精細化管理與標準化服務是穩定毛利率的基石。
圖：2020-2021年遠洋服務各業務毛利及毛利率水平
數據來源：公司年報及業績公告&中指數據CREIS物業版（點擊試用）
四、商寫板塊增長迅速，新動力引擎優勢凸顯
遠洋服務為購物中心及寫字樓項目提供包含商業運營服務與物業管理服務在內的綜合服務，2021年，公司來自商寫運營及物業管理服務的收入為462.1百萬元，同比增長約28%。；來自購物中心的商寫運營及物業管理服務收入為251.9百萬元，同比增長約23%。商業物業管理面積732.2萬平方米，商業運營服務合約面積210.3萬平方米。其運營的購物中心客流量同比增長29%，購物中心平均出租率達95%，購物中心銷售額同比增長29%。寫字樓租金收入同比增長22%，新增第三方寫字樓外拓項目3個，寫字樓出租率同比提升10.2個百分點。公司高品質商業運營規模不斷擴大，通過“里系”、“堤港系”、“未來系”三大產品線運營購物中心，“里系”、“堤港系”定位為城市旗艦商業綜合體，“未來系”定位城市社區商業中心，線下流量入口優勢與穩定租金收入抬升公司運營的各類綜合體商業價值，商寫板塊作為公司新動力引擎的優勢不斷凸顯。
五、結語
2021年是遠洋服務上市之后首個完整年度，公司合約管理規模站上億方新臺階，過去一年公司市場化拓展成效顯著，完成一系列高質量收并購。社區增值服務收入大幅增加，收入結構不斷優化，公司積極布局智慧城市、智慧物業，打造智慧科技物業平臺。站在新的起點，公司將繼續擴大業務規模，深耕社區增值服務賽道，優化商寫板塊物管+資管的全鏈條服務，堅持“匠心服務用戶”。