摘要：2022年3月17日，正是北京“317”樓市新政發布五周年的日子。

北京西城區某學區房。?李凱旋?攝

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者?李凱旋?李未來?北京報道

2022年3月17日，正是北京“317”樓市新政發布五周年的日子。

五年前，2017年3月17日下午，北京市四部門聯合出臺了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，而這一紙文件，成為了不斷上漲的北京房價的“休止符”。自2017年317新政（簡稱“317”）后，北京對首套房實施“認房又認貸”的標準，并提升二套房首付比例，暫停發放貸款年限25年以上的個人住房貸款。

“至今距‘317’已經五年，北京樓市也已經橫盤5年。此前，北京樓市基本維持著‘兩年一漲’周期邏輯，但是新政實施之后，這個邏輯被打破了。”關注樓市多年的購房者彭月（化名）對《華夏時報》記者說。

“317”落地之后，北京樓市年度成交套數曾上演過環比腰斬的局面，價格也在較高點回調15%左右。投資需求被擠兌出場，房源換手率大幅降低。那么，五周年之后的北京樓市，漲跌邏輯穩了嗎？

北京通州北關某新房項目。?李凱旋?攝

“兩年一漲”魔咒被打破

“2017年之前，北京樓市基本上‘兩年一大漲’。在‘317’出臺之前3個月時間里，北京樓市漲價進入到了頂點，基本上一天一個價格，那段時間很瘋狂。”彭月對《華夏時報》記者說。彭月表示，其在2016年年底買下一套朝陽區二手學區房。價格約560萬左右。在拿下房本2個多月后，也就是‘317’前夕，曾有多位購房者詢問是否有意愿出手該房源，并給出了700萬元的價格。“當時要是賣了，我不到3個月就能凈賺140萬。”彭月說。

中國房地產業協會數據顯示，自2015年10月份以來，北京平均房價由37221元/平米上漲至2017年2月份的60738元/平米，漲幅高達63.18%。

被業內稱為房價上漲“終結者”的“317”一經發布，立即見效。中原地產數據顯示，“317”實行一年之后，北京新建商品房住宅簽約23324套，同比下降48.7%；二手房簽約量為12194套，同比下降52%，樓市成交量腰斬。

鏈家研究院發布的數據顯示，“317”結束了北京房價連續17個月上漲的勢頭，隨后房價連續9個月出現下跌，累計跌幅約15%。2018年3月份，北京二手房均價回調至58527元/平米，與2016年年底水平接近。

“317”改變了北京樓市一直以來的漲跌邏輯，北京樓市出現價格拐點，隨后進入了長達5年的橫盤期。近兩年，北京樓市一直“不溫不火”，價格基本保持穩定。

北京中原市場研究部發布的數據顯示，2022年1月份，北京二手房成交均價為6.22萬元/平米。值得關注的是，這是北京二手房價格在連跌5個月之后回調的結果。新房方面，數據顯示，2022年1月份，北京新房成交均價約為63271元/平米。2月份，新房價格再度回落至56912元/平米。

也就是說，從2016年底，到2022年1月，以二手房均價為例，漲幅不足10%。

從狂歡到割肉

在彭月看來，“317”之前的北京樓市處在“狂歡”的狀態，“買了房子就能賺錢，而且好一點的房源都要靠搶。”彭月在2016年換房時，在目標小區等待了半年才出現了合適的房源。

彼時，彭月曾和多位購房者在意向房源所在樓道里等待賣家的消息，只為搶到這個合適的房源。“從早到晚，十幾名中介帶著各自的業主等了一天，在樓道里喊著競價，直到賣家和其中一位簽約了，大家才散。”彭月對《華夏時報》記者說。

“317”之前，很多活躍在北京樓市的房產大V都在宣揚這樣一個“投資竅門”，“哪怕月收入根本不能覆蓋月供，但只要手里的資金能夠覆蓋2年的房貸月供總和，就可以在北京買房。因為兩年一個上漲周期，到時候房子一賣，扣除月供和利息，收益非常可觀。”某大V在購房者群如是說。

“后來，好多人都買房了，用少量資金杠桿來撬動五六百萬的房源。但是‘317’之后，房價回調得很快。而且首付比例提升，購房門檻提高，購房人也減少了。很多在‘317’之前買房的人最終承受不住杠桿的壓力，不得不‘賠錢’賣房子還貸款。”彭月對《華夏時報》記者說。

以彭月自身的經歷為例，她在2016年年底購置的這套二手房市場價格有明顯變化，其最初的成交價格在560萬元左右，兩個多月之后，也就是2017年3月初，有兩位購房者加價140萬元希望彭月能將房子轉手。“但是‘317’之后，這套房子的市場價一度跌至500萬以下，這幾年緩慢回升至580萬元左右的水平。“算上這五年付出的房貸利息，如果現在賣的話，還是賠錢的。”彭月對《華夏時報》記者說。

相對堅挺的學區房與難以預期的未來

看漲預期的消失讓北京購房者展現出濃厚的觀望情緒。市場的猛然轉彎讓購房者意識到，原來北京樓市并不是永遠的“只漲不跌”。但是五年的橫盤期中，北京區域上也呈現出熱度的分化，不同區位、質素、資源的房源在沒有水分的市場環境中，展現了其相對較為真實的價值梯度。

“其實現在在北京要買房子的話，基本上就三種選擇，第一種是西城等區域的核心學區房，戶型比較小，房齡比較大，價格高。第二種是朝陽、海淀等區域一些新房項目。第三種是例如大興、通州、豐臺、昌平等較遠地區的新房項目。這三種類型的房源在價格、戶型設計、配套等方面的差別很大。”瀛海一新房項目的置業顧問陸朋（化名）對《華夏時報》記者說。

時間驗證，“317”后價值最為穩固，即“抗跌”的，還是要數城市核心學區房。記者了解到，以西城區德勝片區為例，其“317”前夕，某80年代60平戶型，單價最高到15萬/平左右，而目前，該小區同戶型價格約為17-18萬/平。但是經歷了多校劃片等多重政策變更之后，心態大起大落多少回以后，購房者們也不再對其抱有投資性期待了。已經居住在德勝片區5年的居民謝女士對《華夏時報》記者說，“只等孩子一上學，我就把房子賣掉，趕緊變現，政策未來還不知道會怎么變，萬一大跌了就麻煩了。”

對于北京房價下跌的焦慮不無道理。在彭月看來，即便是核心學區房，經過了多校劃片等多次政策變化之后，前景也很難講。

“雖然這兩年出過不少政策，但因為最優質的教育資源仍然集中在西城海淀，所以學區房的價格一直沒有實質性的下降。”西城德勝片區一位房產中介人員對《華夏時報》記者說。

上述房產中介人員認為，“多校劃片”新政在初期的確對核心學區房市場起到一定的震懾作用，但隨后價格和成交又重新回到高點，本質上是因為其仍是獲得優質教育資源的“敲門磚”。

“我是‘多校劃片’之后買的學區房，德勝六鋪炕的一個小房源，均價差不多是18萬元/平米。其實也是有顧慮的，害怕會被劃分出學區，但是周邊的小學資源都不錯，我們也能夠接受孩子被調劑到其他學區的學校。”在2021年年末購買了西城學區房的業主劉女士對《華夏時報》記者說。

劉女士表示，其已經觀察西城學區房的房價走勢近兩年。“一直都是管控學區房，但是西城優質學區房的房價根本沒有降下來過，而且房源也很搶手。我們錯過了好幾個合適的房源，最終在今年年初簽了這套房子。”劉女士對《華夏時報》記者說。

“如果從戶型、小區配套來看，這個房子肯定是不值18萬元/平米的，而且不到50平米的面積也不是很適合一家三口居住。所以，后續在孩子入學之后，我們會把這套房子租出去，然后在學校周邊租一個大一點的房子。等到孩子小學畢業之后，我們會把這套學區房賣掉，也算是一種投資吧。”劉女士對《華夏時報》記者表明了后續對學區房的安排。

剛需的煩惱

近年來，隨著核心城區的供地面積不斷減少，房企開始轉向房山、大興等區域拿地。由此，北京四環內的新房項目越來越稀缺，五環之外的新房項目則呈現“扎堆開盤”的態勢。“95平米的三室兩廳在630萬元以內可以成交，均價大概是6.6萬元/平米。”陸朋對《華夏時報》記者說。

在陸朋看來，其所銷售的這一新房項目毗鄰亦莊，而亦莊的新房項目已經邁入了“8萬元/平米”的時代。“如果看配套設施，現在整個南邊都沒有北邊繁華，但是隨著產業不斷進入南城，瀛海這邊的新房項目有很大的增長空間。”陸朋表示。

分化的格局也越來越明顯。溫馨（化名）正準備在北京置業，她能拿出的全部資金有300萬，具有首套房資格，且不希望后續有較大的月供壓力。“如果想買一套兩居室，朝陽、海淀這樣的區域我們預算根本不夠，只能是轉向房山、昌平、大興、通州置業。”溫馨對《華夏時報》記者說。

“遠一點區域可選的新房項目多，戶型面積都合適，但是我們覺得配套不好，又擔心沒有投資價值。核心一點的區域我們想買房就要犧牲居住面積和居住品質，也不甘心，已經猶豫很久了。”溫馨對《華夏時報》記者說。

北京天通苑某項目。?李凱旋?攝

針對這種分化局面，已經在房地產業從業超過10年的陸朋說：“我賣房子，從北京的北邊一直賣到北京的南邊。確實現在北京核心區域和非核心區域的房價差異比較大，但是如果是剛需首套房，我會覺得戶型和地理位置是主要決定點，配套設施后續會隨著交通設施的發展逐步完善。”