房地產(chǎn)業(yè)走向一直備受關(guān)注。
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2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開，會(huì)上提到，2023年河南將逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。同時(shí)，將開展住房優(yōu)居行動(dòng)，優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，開展團(tuán)購、房展會(huì)等促銷活動(dòng)，支持合理住房消費(fèi)。
上證報(bào)記者注意到，“試點(diǎn)現(xiàn)房銷售”在今年山東、安徽的住建工作會(huì)議上被重點(diǎn)提及，此前已有深圳、上海、廣東、海南等省市鼓勵(lì)和推行“現(xiàn)房模式”，多城施策背后到底釋放了哪些信號(hào)？對(duì)于房企而言影響幾何？
多地試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”
根據(jù)河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，今年河南將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。同時(shí)，探索建立人房地錢聯(lián)動(dòng)機(jī)制。鄭州市要開展長租房試點(diǎn)，培育市場主體，增加租賃住房供應(yīng)，滿足新市民、青年人住房需求。
在保交樓、化風(fēng)險(xiǎn)方面，河南也立下“軍令狀”，提出第一批專項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用，確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。加快推進(jìn)項(xiàng)目資產(chǎn)變現(xiàn)，促進(jìn)專項(xiàng)借款資金快進(jìn)快出、循環(huán)使用。推動(dòng)有關(guān)金融機(jī)構(gòu)逐個(gè)落實(shí)保交樓項(xiàng)目配套融資，提供金融信貸支持。
無獨(dú)有偶，2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，新增保障性租賃住房11.3萬套(間)，發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼 2.25萬戶，改造老舊小區(qū)1246個(gè)。
另外，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志在1月31日山東省召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議表示，山東將促進(jìn)住房消費(fèi)合理需求平穩(wěn)釋放，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，加快發(fā)展長租房市場推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”。
短短一周時(shí)間，山東、安徽、河南三省齊發(fā)“試點(diǎn)現(xiàn)房銷售”政策，釋放了哪些信號(hào)？
“實(shí)際上，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售不是新政，早在2016年起就有深圳、南京、杭州等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件了?！编嵵菀晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)人士介紹，到了2021年，又有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售?！安贿^，前后提及的現(xiàn)房銷售政策還是有本質(zhì)區(qū)別?！鄙鲜鋈耸勘硎?，此前現(xiàn)房銷售的目的是通過這一模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地，近兩年提及的政策則多是從保交樓、穩(wěn)民生，保護(hù)購房者權(quán)益出發(fā)，也釋放了政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的信號(hào)。
對(duì)房企影響幾何？
于多數(shù)房企而言，試行現(xiàn)房銷售政策將帶來哪些影響？
河南一家本土房企高管人士在接受采訪時(shí)坦言，上述政策對(duì)企業(yè)資金和產(chǎn)品品質(zhì)提出了更高的要求。
“同樣一筆資金，在預(yù)售制度下，可以開發(fā)3-4個(gè)項(xiàng)目，而在現(xiàn)房銷售制度下只能開發(fā)1個(gè)項(xiàng)目。”上述人士表示，現(xiàn)房銷售會(huì)延長資金回籠周期，讓企業(yè)尤其是中小型房企資金壓力變大。
合富研究院高級(jí)分析師許傳明分析認(rèn)為，相比期房銷售，現(xiàn)房銷售的好處就是所見即所得，能規(guī)避現(xiàn)在普遍存在的住房質(zhì)量爭議、交房矛盾等，并且購房者能有效規(guī)避爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是由開發(fā)企業(yè)、投資融資機(jī)構(gòu)等承擔(dān)。
許傳明認(rèn)為，現(xiàn)在啟動(dòng)現(xiàn)房銷售，本質(zhì)上還是行業(yè)生命周期的邏輯在起主要作用，宏觀需求在收縮，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從大干快上滿足需求缺口，到了降規(guī)模高質(zhì)量發(fā)展新階段，從控成本、加杠桿變成講質(zhì)量、不單純求規(guī)模。
試點(diǎn)現(xiàn)房銷售政策是否會(huì)進(jìn)一步大而擴(kuò)至全國？“這既是改革也是轉(zhuǎn)型”，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴上證報(bào)記者，現(xiàn)房銷售政策改變了期房的弊端，并在經(jīng)歷了蘇州、深圳試點(diǎn)后，政策已經(jīng)逐漸成熟，目前是行業(yè)大的方向，也符合未來預(yù)期。
（文章來源：上海證券報(bào)）